Ipoteca


Nel diritto civile, l'ipoteca è un diritto reale di garanzia su una cosa altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito. Nell'ordinamento italiano è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile.
L’ipoteca si distingue dal pegno anzitutto per l’oggetto (art. 2810), che può essere costituito da:
- beni immobili,
- diritti reali minori sugli immobili,
- beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).
Si distingue, in secondo luogo, perché la sua costituzione richiede una speciale formalità, l’iscrizione nei pubblici registri.

Costituzione
Tanto l’ipoteca giudiziale quanto quella legale dello Stato si costituiscono per iniziativa, meramente facoltativa, del creditore. L’ipoteca legale a favore dell’alienante e del coerede è iscritta d’ufficio dal conservatore della conservatoria dei registri immobiliari, a meno che non risulti dal titolo o da separato atto pubblico che vi è stata rinuncia all’ipoteca.

Iscrizione
Il contratto o l’atto unilaterale per l’ipoteca volontaria, la sentenza o altro provvedimento per l’ipoteca giudiziale, l’atto di alienazione del bene per l’ipoteca legale sono semplicemente titolo per ottenere la costituzione dell’ipoteca: questa si costituisce solo con l’iscrizione nei registri (art. 2808, 2° comma). È una forma di pubblicità analoga, per le formalità di esecuzione, alla trascrizione. Da questa differisce, tuttavia, perché è pubblicità costitutiva. Il che non significa però che sia condizione sufficiente per l’esistenza dell’ipoteca: questa si estingue se si estingue l’obbligazione garantita o se viene dichiarato nullo o annullato o reso inefficace il titolo da cui traeva origine.
Su un medesimo bene si possono iscrivere più ipoteche, a garanzia di crediti diversi. Ogni successiva ipoteca è, in ordine di tempo, contrassegnata da un numero, che prende il nome di grado (ipoteca di primo grado, di secondo grado e così via). Se il bene ipotecato verrà sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c’è un residuo, quello di secondo grado e così via (artt. 2852 ss.). Il creditore che ha una ipoteca di grado inferiore può estinguere, con il pagamento, il credito di chi ha un’ipoteca di grado superiore, con l’effetto di surrogarsi nei suoi diritti (surrogazione ipotecaria di pagamento, art. 1203, n. 1)
L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni, trascorsi i quali l’ipoteca si estingue, salvo che ad istanza del creditore l’iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza (art. 2847). Il creditore può anche rinnovare l'ipoteca successivamente alla scadenza, ma in tal caso non viene conservato il grado: la nuova iscrizione ha grado successivo a quello delle altre ipoteche eventualmente iscritte sullo stesso bene.

Estinzione
L'ipoteca si estingue con la sua cancellazione dal registro. Anche per la cancellazione occorre un titolo:
- l'estinzione dell'obbligazione garantita,
- la rinuncia espressa e redatta per iscritto del creditore all'ipoteca,
- la vendita forzata della cosa ipotecata
- il perimento della cosa (vedi alla voce Diritti reali di garanzia)
- lo spirare del termine ventennale senza rinnovazione
Il conservatore dei registri non può procedere d'ufficio alla cancellazione.

Circolazione del bene ipotecato
Il bene ipotecato può essere venduto, ma chi lo compera, acquista un bene gravato da ipoteca, esposto all’azione esecutiva del creditore ipotecario. Il bene si trasmette agli eredi, e ciascuno di essi è tenuto “ipotecariamente per l’intero” (art. 754), stante l’indivisibilità dell’ipoteca (e in deroga al principio della parziarietà della responsabilità dei coeredi per i debiti ereditati).

Posizione del terzo
Alla scadenza del credito il creditore non pagato ha diritto di promuovere la vendita forzata del bene anche in confronto del terzo acquirente. Questi, per evitare la vendita forzata, ha tre possibilità (art. 2858):
- egli stesso paga i creditori ipotecari, liberando il bene dall’ipoteca,
- effettua il rilascio del bene ipotecato, ossia rinuncia alla proprietà con una apposita dichiarazione resa presso la cancelleria del tribunale,
- libera il bene dall’ipoteca (purgazione dell’ipoteca): offre ai creditori una somma pari al prezzo di acquisto del bene (pari al valore del bene se l’acquisto è avvenuta a titolo gratuito); se nessun creditore si offre di acquistare per un prezzo superiore di almeno un decimo, il bene è liberato dall’ipoteca contro il pagamento della somma offerta dal terzo acquirente.
Il terzo acquirente, che subisca l'esecuzione forzata o che liberi il bene o che rilasci il bene, ha azione di regresso verso il debitore principale. Per il regresso può avvalersi della surrogazione ipotecaria, ma non in danno dei creditori che abbiano una iscrizione anteriore alla trascrizione del suo titolo di acquisto.
Il terzo datore di ipoteca si trova in posizione analoga: egli non può invocare, nei confronti del creditore precedente, il beneficio della preventiva escussione del debitore, se il beneficio non è stato convenuto (art. 2868). É direttamente esposto all'azione esecutiva. Per evitarla, deve pagare i creditori ipotecari. Anch'egli ha azione di regresso verso il debitore e diritto di surrogazione nell'ipoteca del creditore.